Wie verhält es sich mit der AfA – der Abschreibung für Abnutzung? Diese Frage sollten sich alle stellen, die bereits Immobilien als Kapitalanlage im Bestand halten oder diesen Schritt für die nächste Zeit planen. Denn die Höhe der AfA und damit der steuerlichen Absetzung von Investitionen in „Betongold“ entscheidet maßgeblich darüber, wie lohnend oder leider mitunter auch weniger lohnend eine Immobilienanlage letztlich wirklich ist.
Fiskus belohnt mit Abschreibungsmöglichkeiten die Investition in Immobilien
Der bundesdeutsche Staat will mit der AfA Investitionen in die Bausubstanz belohnen. Die Idee ist grundlegend auch völlig richtig, um mehr Wohnungsbau zu fördern. Damit eine AfA für Immobilien in der Steuererklärung richtig genutzt werden kann, muss es sich um ein Renditeobjekt oder eine gewerblich genutzte Immobilie handeln. Nochmals im Klartext: Die betreffende Wohnung oder das Haus darf nicht zu eigenen Wohnzwecken von den Eigentümern selbst genutzt werden. Bei der AfA werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Restnutzungsdauer in der individuellen Einkommensteuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht.
Was zählt alles dazu? Die steuerlich absetzbaren Anschaffungs- und Herstellungskosten umfassen neben dem größten Block, dem Kaufpreis, auch die gerade in den vergangenen Jahren stattlich gestiegenen Kaufnebenkosten wie Maklergebühr oder Grunderwerbsteuer. Bei Bauprojekten kommen die Kosten für Handwerker und andere Dienstleister hinzu, wenn die Baumaßnahmen dazu dienen, die Immobilie erst einmal bewohnbar und einzugsfähig zu machen. Letztlich geht es bei der AfA darum, dass der Staat zugibt, dass eine Immobilie durch Abnutzungim Lauf der Zeit erheblich an Wert verliert. Mit der Möglichkeit der steuerlichen Verrechnung trägt der Gesetzgeber diesem Fakt Rechnung – und gibt den Steuerzahlern zugleich die Chance, Kapital anzusammeln für notwendige Renovierungen und Modernisierungen in späteren Jahren oder Jahrzehnten.
Um die Restnutzungsdauer einer Immobilie entbrennt in der Praxis immer wieder Streit
Die wichtigste Frage lautet indes: Wie schnell verliert ein Gebäude an Wert, wie sehr „lebt“ es sich ab? Es ist am Ende also die Frage nach der Restnutzungsdauer. Und dabei gehen tendenziell die Interessen und Ziele von Steuerzahlenden und Staat eher auseinander: Die Immobilienbesitzer hoffen auf eine kurze Restnutzungsdauer und damit schnelle Absetzungs- und Steuersparmöglichkeiten. Der Fiskus muss mehr auf die Kasse achten und pocht tendenziell auf eher längere Restnutzungsdauern. Soweit der generelle Disput.
Die Nutzungsdauer unterscheidet sich je nach Immobilie: Neubauten werden über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben. Immobilien, die bereits bis zur Mitte der Weimarer Republik und damit vor dem Jahr 1925 errichtet wurden, können über 40 Jahre abgeschrieben werden.
Für Wohngebäude, die zwischen 1925 und 2023 fertiggestellt wurden, beträgt der lineare AfA-Satz zwei Prozent jährlich über einen Zeitraum von 50 Jahren. Doch für Neubauten gilt jetzt ein Turbo – auch um den schleppenden Wohnungsbau in Deutschland steuerlich anzufachen. Ab dem Baujahr 2023 erhöht sich der AfA-Satz für Neubauten auf drei Prozent pro Jahr, mit einer Nutzungsdauer von 33 1/3 Jahren.
Doch in der Praxis stoßen viele Immobilieneigentümer weiter auf Fallen, die Rendite kosten. So neigen gerade Finanzämter in Ballungsräumen und Großstädten dazu, den Grundstückswert im Vergleich zum Wert des Hauses zu hoch anzusetzen. Klingt nach einem banalen Detail, hat aber gravierende Folgen: Denn der Grundstückswert lässt sich steuerlich nicht absetzen, nur der Gebäudewert. Daher sollen Immobilieneigentümer sich nicht allein auf den Goodwill der Beamten verlassen, sondern selbst mit einem umfassenden Gutachten eines Experten gegensteuern.
Restnutzungsdauer-Gutachten aus der Hand eines Profis sorgt für Klarheit
Ein solches Restnutzungsdauer-Gutachten zur Verkürzung der AfA dient dazu, die vom steuerzahlenden Immobilienbesitzer erhoffte verkürzte Nutzungsdauer auch glaubhaft zu machen. Während bisherige Verkehrswertgutachten oft nicht ausreichten, um eine verkürzte Restnutzungsdauer zu belegen, hat der Bundesfinanzhof jüngst entschieden, dass spezielle Gutachten diesen Zweck besser erfüllen können.
Die Abschreibungsdauer einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten zeigt auf, warum die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als vom Finanzamt angenommen. Dies ermöglicht eine entsprechende Anpassung der Abschreibungsdauer und führt zu einer spürbaren Senkung der Steuerlast.
Nicht nur das Gebäude selbst, sondern auch Teile der Ausstattung können die Abschreibungsdauer verkürzen. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten berücksichtigt diese Aspekte und ermöglicht eine entsprechende Anpassung der Abschreibungsdauer für Einbauten und Ausstattungen.
Das Bundesfinanzministerium hat klare Anforderungen an ein Restnutzungsdauer-Gutachten definiert. Der Sachverständige muss den Zustand des Gebäudes und die Gründe für die verkürzte Nutzungsdauer ausführlich darlegen. Eine persönliche Besichtigung der Immobilie ist dabei unerlässlich, um eine fundierte Bewertung vorzunehmen.
Ein Restnutzungsdauergutachten ist insbesondere dann sinnvoll, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes wesentlich von der vom Finanzamt angenommenen abweicht. Dies ist häufig bei älteren Gebäuden oder solchen mit speziellen Nutzungsanforderungen der Fall. Durch eine verkürzte Abschreibungsdauer kann die Rendite der Immobilie erheblich gesteigert werden.
Fazit: Ein Gutachten, das sich mehr als auszahlt
Ein Restnutzungsdauergutachten ist ein wertvolles Instrument zur Steigerung der Immobilienrendite. Es macht eine verkürzte Nutzungsdauer glaubhaft und führt somit zu einer höheren Abschreibung. Durch die Berücksichtigung technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Aspekte ermöglicht es eine individuelle Anpassung der Abschreibungsdauer, was zu einer Senkung der Steuerlast und einer verbesserten Rendite führt.
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